ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ / Συμβουλές

 

Ανακοινώσεις για τον διαχειριστή πολυκατοικίας.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

- Οριζόντια ιδιοκτησία σημαίνει πως κάποιο πρόσωπο έχει στην κυριότητα του όροφο ή διαμέρισμα ορόφου οικοδομής και συνάμα έχει συγκυριότητα στο έδαφος, όπου είναι χτισμένη η οικοδομή, καθώς επίσης και στα λεγόμενα κοινά μέρη αυτής.

- Ο ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος έχει μεν δικαιώματα χρήσεως ως κύριος, μεταβολής ή προσθήκης στα κοινά μέρη της οικοδομής με την προϋπόθεση ότι δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος ή δεν μεταβάλλει το συνηθισμένο προορισμό τους.

- Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι η συμφωνία των συνιδιοκτητών, που περιέχεται σε ένα ενιαίο κατα κανόνα κείμενο, με την οποία (συμφωνία) ρυθμίζονται οι μεταξύ τους σχέσεις για τα κοινά μέρη της οικοδομής, αλλά και για τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δηλ. τα διαμερίσματα τους. Πρόκειται για μία δικαιοπραξία, η οποία περιέχει δεσμεύσεις, οι οποίες πρέπει να περιέχονται σε συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο πρέπει να μεταγράφεται και δεσμεύει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες που αρχικά συμφώνησαν και αποφάσισαν την κατάρτιση του κανονισμού, αλλά και τους διαδόχους του. (δηλ. κληρονόμους τους ή μελλοντικούς αγοραστές διαμερισμάτων)

- Για την κατάρτιση του κανονισμού απαιτείται να συναινέσουν, να συμφωνήσουν όλοι οι συγκύριοι των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

- Η ψηφοφορία στις συνελεύσεις των ιδιοκτητών δεν μπορεί να είναι μυστική. Αφού οι ψήφοι κάθε συνιδιοκτήτη είναι ανάλογοι με το ποσοστό συγκυριότητας, δεν είναι δυνατόν να γίνει έλεγχος, εάν η ψηφοφορία είναι μυστική.

- Οι δαπάνες της κεντρικής θέρμανσης κατανέμονται με βάση τις απώλειες κάθε συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, με βάση τον όγκο του κτιρίου, τα εξωτερικά ανοίγματα και τις απώλειες που αναλογούν σε κάθε ιδιοκτησία από τις συνολικές απώλειες του κτιρίου.

- Όταν από τον κανονισμό της πολυκατοικίας προβλέπεται η συμμετοχή συγκεκριμένου διαμερίσματος στη δαπάνη θέρμανσης με συγκεκριμένο ποσοστό, από την κατασκευή του όμως το διαμέρισμα δεν έχει συνδεθεί με την εγκατάσταση της κεντρικής θερμάνσεως της πολυκατοικίας και επομένως δεν έχουν τοποθετηθεί σε αυτό σώματα καλοριφέρ, διότι η θέρμανση του γίνεται με θερμοσυσσωρευτές που τοποθετήθηκαν από την κατασκευή του από τον ίδιο τον κατασκευαστή που συνέταξε τον κανονισμό, ο σχετικό όρος πρέπει να ερμηνευθεί, σύμφωνα με τις αρχές καλής πίστης, με την έννοια ότι δεν υπάρχει πραγματικά υποχρέωση, αφού κατα τις αρχές αυτές η συμμετοχή στην εν λόγω δαπάνη προϋποθέτει την παροχή ή την δυνατότητα παροχής θέρμανσης στον ιδιοκτήτη.

- Η υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή πτηνων ή οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο Δήμο και μετά από έγγραφη παραγγελία του εισαγγελέα. Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή πτηνά αναλαμβάνουν φιλοζωικά σωματεία με ευθύνη του ιδιοκτήτη τους και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του Υπουργείου αγροτικής ανάπτυξης.

- Η γενική συνέλευση είναι το σύνολο των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων,καταστημάτων, χώρων, κ.λ.π.) μίας πολυκατοικίας, στην οποία κάθε ιδιοκτήτης εκφράζει την άποψή του και αποφασίζει μαζί με άλλους ιδιοκτήτες για όλα τα θέματα που αφορούν τη διοίκηση των κοινών μερών,πραγμάτων, εγκαταστάσεων και λειτουργιών της πολυκατοικίας.

- Ο διαχειριστής πολυκατοικίας αντιπροσωπεύει την παμψηφία, δηλαδή το σύνολο των ιδιοκτητών που αποφασίζουν ομόφωνα σε κάθε πράξη οπότε κατά τη διενέργεια της απαιτείται παμψηφία.

- Από τη λειτουργία της πολυκατοικίος δημιουργούνται δαπάνες, οι οποίες βαρύνουν όλους τους ιδιοκτήτες αυτής. Οι δαπάνες και ο τρόπος κατανομής τους ρυθμίζονται συνήθως από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή από την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πιο σωστά από την πράξη τη συστατική της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

- Η συμφωνία για τον τρόπο κατανομής των κοινόχρηστων δαπανών στις χωριστές ιδιοκτησίες και ο καθορισμός των ποσοστών που γίνεται με τη συστατική πράξη ή τον κανονισμό δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες και τους διαδόχους τους. Για να μεταβληθεί η ποσοστιαία αυτή συμμετοχή των διαμερισμάτων στις κοινές δαπάνες, πρέπει να τροποποιηθεί ο κανονισμός με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών. Η συμφωνία αυτή πρέπει να γίνει συμβολαιογραφικά και να μεταγραφεί.

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΑ ΠΑΡΑΘΕΤΟΥΜΕ ΚΑΠΟΙΑ ΑΡΘΡΑ ΤΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ. (ΝΟΜΟΣ 3741/1929 "Περί ιδιοκτησίας κατ'ορόφους" - ΦΕΚ 4 Α'/9.1.1929)

Άρθρον 2

1.Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν.

2.Αι ισχύουσαι γενικαί περί μεσοτοιχίας διατάξεις εφαρμόζονται και εις τους κοινούς μεταξύ των διαμερισμάτων του αυτού ορόφου τοίχους.

3.Αγωγή προς διαίρεσιν των αδιαιρέτων ως άνω πραγμάτων επιτρέπεται μόνον μετά πλήρη καταστροφήν του οικοδομήματος ή κατά τα 3/4 της αξίας αυτού.

Άρθρον 3

1.Ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα καθήκοντα, εφ'όσον η άσκησις αυτών δε παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειοί την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος.

2.Υπό τους αυτούς όρους δύναται να επιχειρήση μεταβολάς ή προσθήκας επί των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος.

Άρθρον 10

1.Η πώλησις, εκχώρησις, υποθήκευσις ενός ορόφου ή μέρους τούτου επεκτείνεται αυτοδικαίως και εις το ανάλογον μερίδιον των κοινών πραγμάτων των παρομαρτούντων αυτών

2. Δύναται να εγγραφή υποθήκη επί μέρους οικοδομήματος ου η οικοδόμησις μελετάται απλώς , υπό τον όρον όπως εγγραφή τοιαύτη και επί του αναλόγου τμήματος του εφ'ου η οικοδομή θα ανεγερθή εδάφους.

Άρθρον 12

Προκειμένου περί ακινήτων πωληθέντων κατ'ορόφους εις πρόσφυγες παρά του Δημοσίου ή της Επιτροπής Αποκαταστάσεως Προσφύγων, ο εν τω παρόντι Νόμω όρος "αξία οικοδομών" έχει την έννοιαν της αξίας αυτών κατά την πρόσφυγας πώλησιν.

Άρθρον 13

1.Πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται εις το βιβλίον μεταγραφών.

2.Η καταχώρησις γίνεται εις το περιθώριον των μεταγραφών του τίτλου της ιδιοκτησίας.

3.Περιορισμοί της κυριότητος απορρέοντες εκ της τοιαύτης συμβάσεως έχουσι χαρακτήρα δουλείας.

ΠΗΓΗ: Δ.ΑΝΔΡΟΥΤΣΟΠΟΥΛΟΣ, Β.ΔΑΔΙΩΤΗ, Μ.ΚΑΛΑΜΑΡΑ, Ο πρακτικός Δικηγόρος της Πολυκατοικίας , Εκδόσεις Δεδεμάδη

ΕΠΙΛΕΓΜΕΝΑ ΑΡΘΡΑ ΑΣΤΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ ΠΟΥ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΣΑΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΥΝ ΑΜΕΣΑ ! :

Να θυμάστε ότι:

-1 φορά ανά έτος θα πρέπει να προγραμματίζετε την συντήρηση του λέβητα / καυστήρα σας φροντίζοντας για την σωστή λειτουργία του, τις μετρήσεις καυσαερίων (διασφαλίζοντας πως δεν υπάρχουν πιθανές και επικίνδυνες διαρροές καυσαερίων) και την έκδοση του υποχρεωτικού πιστοποιητικού ελέγχου.

- Η σωστή συντήρηση του αποχετευτικού δικτύου της πολυκατοικίας σας, ενώ κοστίζει ελάχιστα όταν πραγματοποιείται μηνιαίως όπως πρέπει και με όλες τις επιπλέον επισκέψεις εντελώς δωρεάν , μπορεί να σας εξοικονομήσει σημαντικά χρηματικά ποσά μελλοντικά.

-Τουλάχιστον (2-3) εφαρμογές απολύμανσης ανά έτος απαιτούνται στους κοινόχρηστους χώρους ενός κτιρίου, σε διαφορετικά και στοχευμένα χρονικά διαστήματα, για το μέγιστο θετικό αποτέλεσμα. Μία απολύμανση αποτελεί θέμα μέγιστης υγειονομικής σημασίας.

- Φροντίζετε για τον έγκαιρο έλεγχο και αναγόμωση των πυροσβεστήρων της πολυκατοικία σας.

- Κάθε 2 χρόνια, εκτελέιτε καθαρισμό δεξαμενής αποτρέποντας την συσσώρευση καταλοίπων πετρελαίου.

- Μην υποβαθμίζετε την σημασία του βελτιωτικού πετρελαίου θέρμανσης.

- Ένας έγκαιρος καθαρισμός καμινάδας μπορεί να σας εξοικονομήσει αρκετά χρήματα μελλοντικά.

 

ΕΤΙΚΕΤΕΣ/TAGS: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ - ΕΚΔΟΣΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ - ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΕΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΕΙΣ ΚΤΙΡΙΩΝ - ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ - ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ - ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ -ΕΚΔΟΣΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ - ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΚΤΙΡΙΟΥ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΕΙΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

Πίσω

Sitemap

ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ