Συντήρηση συστήματος θέρμανσης σε πολυκατοικίες. Υποχρεώσεις, καλές πρακτικές και ενεργειακό κόστος.

Η σωστή συντήρηση του λέβητα/καυστήρα και των θερμαντικών σωμάτων δεν είναι μόνο θέμα καλής λειτουργίας, αλλά και ασφάλειας, οικονομίας και αντοχής του συστήματος στο χρόνο. Ακόμη και σε σύγχρονες πολυκατοικίες, η παραμέληση της συντήρησης μπορεί να αυξήσει θεαματικά το ενεργειακό κόστος και να μειώσει την απόδοση θέρμανσης έως και 30%! Παράλληλα μπορεί να αυξηθούν ρύποι και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα.

Υποχρεώσεις ενοικιαστών και ιδιοκτητών αναφορικά με τη συντήρηση λέβητα και καυστήρα πολυκατοικίας

Υποχρεώσεις ιδιοκτητών και διαχειριστή

• Προγραμματισμός ετήσιας συντήρησης λέβητα και καυστήρα σύμφωνα με τη νομοθεσία.
• Έλεγχος κυκλοφορητή, αυτοματισμών θέρμανσης, καμινάδας και δεξαμενής πετρελαίου.
• Εξασφάλιση σωστής λειτουργίας των σωμάτων στους κοινόχρηστους χώρους.
• Τήρηση βιβλίου συντήρησης και των φύλλων ελέγχου από άδειοδοτημένο τεχνικό.

Κόστος ενδεικτικά:

Συντήρηση λέβητα / καυστήρα φυσικού αερίου και πετρελαίου: 90-120€ περίπου για μικρές πολυκατοικίες μέχρι 15 διαμερίσματα και 120-150€ περίπου για πολυκατοικίες 15 διαμερισμάτων και άνω.

Υποχρεώσεις ενοικιαστών και ενοίκων

• Να ενημερώνουν εγκαίρως για διαρροές αερίων και υδάτων, περίεργους θορύβους, ή μειωμένη θέρμανση.
• Να εξαερώνουν τα σώματά τους πριν την έναρξη της περιόδου θέρμανσης.
• Να μην παρεμβαίνουν σε βάνες ή θερμοστατικές κεφαλές χωρίς οδηγίες.

Δείγματα ελλιπούς συντήρησης σε σώματα και λέβητα

Η κακή συντήρηση φαίνεται εύκολα αρκεί να ξέρει κανείς τι να παρατηρήσει:

Σε θερμαντικά σώματα καλοριφέρ

• Κρύα τμήματα στο επάνω μέρος όπου παγιδεύεται ο αέρας.
• Περίεργοι θόρυβοι κατά τη λειτουργία.
• Κιτρινίλες ή σημάδια οξείδωσης στο κάτω μέρος.
• Αδύναμη απόδοση, ενώ ο θερμοστάτης δείχνει υψηλή θερμοκρασία.

Στον λέβητα ή το λεβητοστάσιο

• Μαύρη καπνιά γύρω από την καμινάδα δείγμα ατελούς καύσης.
• Αυξημένη κατανάλωση πετρελαίου χωρίς αντίστοιχη θέρμανση.
• Μυρωδιά καμένου ή καυσαερίων.
•Συχνές διακοπές λειτουργίας ή σβησίματα.

Πόση είναι η απώλεια στην απόδοση λόγω ελλιπούς συντήρησης;

Εδώ τα στοιχεία είναι εντυπωσιακά και μας δίνουν μία τάξη μεγέθους.

Απώλειες απόδοσης ενδεικτικά

• Μη εξαέρωση σωμάτων: έως 15% απώλεια απόδοσης περίπου.
• Βουλωμένα σώματα από λάσπη / σκουριά: 10–25% απώλεια περίπου.
• Λέβητας χωρίς συντήρηση 2+ χρόνια: 15–30% περίπου περισσότερη κατανάλωση καυσίμου.
• Κακή ρύθμιση καυστήρα: έως 20% περίπου αύξηση κατανάλωσης.

Τι σημαίνει αυτό οικονομικά;

Για μια μέση πολυκατοικία 22 διαμερισμάτων, με ενδεικτικό ετήσιο κόστος θέρμανσης:

• Πετρέλαιο: 3.000 - 4.000€
• Φυσικό αέριο: 2.000 - 3.000€

Η κακή συντήρηση του συστήματος θέρμανσης μπορεί να αυξήσει τη δαπάνη κατά: 450€ έως και 1.200€ τον χρόνο, χωρίς το κτήριο να ζεσταίνεται περισσότερο.

Η επιβάρυνση αυτή προκύπτει από μειωμένη απόδοση του λέβητα, ατελή καύση, αέρα στα σώματα (μη εξαέρωση), βουλωμένες σωληνώσεις και αυξημένο χρόνο λειτουργίας του κυκλοφορητή. Όλα είναι αποτελέσματα ανεπαρκούς συντήρησης.

Πόσο ενεργειακό κόστος δημιουργεί μία ελλιπής συντήρηση;

Παράδειγμα πολυκατοικίας (καύσιμο πετρέλαιο):

• 10 διαμερίσματα
• Ετήσια κατανάλωση πετρελαίου: 1800 λίτρα
• Τιμή πετρελαίου: 1,14€/λίτρο (μεσοσταθμική τιμή ενδεικτικά διότι παρουσιάζει διακυμάνσεις)
• Ετήσιο κόστος: 2052€ περίπου

Αν ο λέβητας δουλεύει με 20% μειωμένη απόδοση, τότε η πολυκατοικία χρειάζεται 20% περισσότερα λίτρα καυσίμου για να πετύχει την ίδια θέρμανση.

Υπολογισμός επιπλέον λίτρων:

20% των 1.800 λίτρων =
+360 λίτρα

Νέα συνολική κατανάλωση:

1.800 + 360 =
2.160 λίτρα

Υπολογισμός νέου κόστους:

2.160 λίτρα × 1,14€/λίτρο =
2.462,40€

Αρχικό κόστος χωρίς απώλειες:

1.800 λίτρα × 1,14€/λίτρο =
2.052,00€

Τελικό αποτέλεσμα

Λόγω 20% απώλειας απόδοσης:

+360 λίτρα κατανάλωση
+410,40€ επιπλέον δαπάνη τον χρόνο
και αυτά χωρίς να ζεσταίνεται περισσότερο η πολυκατοικία.

Καλές πρακτικές συντήρησης

Για πολυκατοικία και τον διαχειριστή

• Ετήσια συντήρηση λέβητα / καυστήρα από πιστοποιημένο θερμουδραυλικό.
• Καθαρισμός καμινάδας τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο.
• Έλεγχος πιέσεων, αντλίας κυκλοφορίας, αυτοματισμών και θερμοστατών κεντρικής θέρμανσης. Έλεγχος διαρροών.
• Καθαρισμός δεξαμενής από λάσπη και ιζήματα.

Για κάθε διαμέρισμα

• Εξαέρωση όλων των σωμάτων πριν την έναρξη του χειμώνα.
• Έλεγχος για διαρροές στις βάνες.
• Τα θερμαντικά σώματα δεν θα πρέπει να καλύπτονται με έπιπλα ή κουρτίνες διότι η μείωση απόδοσης μπορεί να φτάσει και το 20%.
• Αποφυγή συνεχούς ανοίγματος και κλεισίματος βανών.

Ενδεικτικό παράδειγμα απόδοσης ανά διαμέρισμα

Για ένα διαμέρισμα 80 τμ. με 5 σώματα καλοριφέρ, η διαφορά ανάμεσα σε καλά συντηρημένο και πλημμελώς συντηρημένο σύστημα είναι:

Καλά συντηρημένο: θέρμανση πλήρους απόδοσης με σταθερή θερμοκρασία χώρου.

Ανεπαρκώς συντηρημένο κύκλωμα θέρμανσης :

10–30% λιγότερη θερμότητα 15–25%

αυξημένη κατανάλωση και μεγαλύτερη συμμετοχή στα κοινόχρηστα

Αίσθηση κρύου παρά την κατανάλωση Αυτό σημαίνει ότι ο ένοικος μπορεί να πληρώνει περισσότερα για λιγότερη θέρμανση. Άρα λοιπόν αντιλαμβανόμαστε πως η σωστή συντήρηση του κεντρικού συστήματος θέρμανσης δεν είναι προαιρετική αλλά μία επένδυση που μειώνει το κόστος, αυξάνει την ασφάλεια και εξασφαλίζει ποιοτική θέρμανση για όλους. Με ένα μικρό ετήσιο κόστος συντήρησης, η πολυκατοικία μπορεί να αποφύγει εκατοντάδες ευρώ σε άσκοπη κατανάλωση, ενώ τα διαμερίσματα απολαμβάνουν σταθερή, άνετη και οικονομική θέρμανση.