- Αργώ Ελλάς Συντήρηση Πολυκατοικίας -
Τηλ: 210.9426696
Η εύρυθμη και ομαλή λειτουργία μιας πολυκατοικίας προϋποθέτει μία συγκεκριμένη οικονομική ακολουθία.
Οι δαπάνες που πραγματοποιούνται καταγράφονται και κατανέμονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τα προβλεπόμενα ποσοστά συμμετοχής. Τα κοινόχρηστα εκδίδονται και στη συνέχεια τα ποσά που αναλογούν στους υπόχρεους καταβάλλονται.
Τι συμβαίνει όμως όταν αυτή η διαδικασία διακόπτεται;
Τι γίνεται όταν τα κοινόχρηστα δεν εκδίδονται εγκαίρως και τι όταν ενώ έχουν εκδοθεί, δεν καταβάλλονται εγκαίρως;
Όταν τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας για διάφορους λόγους δεν εκδίδονται, δεν σημαίνει ότι παύουν να υπάρχουν οικονομικές υποχρεώσεις .
Το κτίριο συνεχίζει να λειτουργεί και να δημιουργεί δαπάνες. Το ηλεκτρικό ρεύμα των κοινόχρηστων χώρων, η καθαριότητα, η συντήρηση του ανελκυστήρα, η θέρμανση, οι γενικές τεχνικές εργασίες, οι απαραίτητες επισκευές, η ασφάλιση αστικής ευθύνης και άλλες υποχρεώσεις εξακολουθούν να υφίστανται ανεξάρτητα από το εάν έχει πραγματοποιηθεί η αντίστοιχη έκδοση.
Επομένως, η μη έκδοση των κοινοχρήστων πολυκατοικίας, όπως είναι λογικό, δεν εξαφανίζει ως δια μαγείας τις απαραίτητες δαπάνες της.
Δημιουργεί όμως ένα δυνητικά σημαντικό ζήτημα. Οι δαπάνες μαζεύονται χωρίς να κατανέμονται και να εισπράττονται εγκαίρως.
Η συσσώρευση των δαπανών δημιουργεί σοβαρό οικονομικό κενό στην πολυκατοικία.
Όσο μεγαλύτερο είναι το χρονικό διάστημα που δεν εκδόθηκαν κοινόχρηστα, τόσο αυξάνεται ο κίνδυνος δημιουργίας ελλείμματος στο κοινό ταμείο. Οι λογαριασμοί και οι υποχρεώσεις προς τους προμηθευτές και τα συνεργεία πρέπει να εξυπηρετηθούν ενώ τα αντίστοιχα ποσά δεν έχουν ακόμη κατανεμηθεί και εισπραχθεί από τους υπόχρεους.
Όταν τελικά πραγματοποιηθεί η έκδοση, μπορεί να εμφανιστούν συγκεντρωμένες δαπάνες περισσότερων περιόδων με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες και οι υπόχρεοι να καλούνται να καταβάλουν σημαντικά μεγαλύτερα ποσά σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Έτσι, η καθυστέρηση στην έκδοση μπορεί να οδηγήσει με τη σειρά της σε καθυστερήσεις στην καταβολή. Το ότι δεν εκδόθηκαν κοινόχρηστα δεν σημαίνει ότι δεν οφείλω. Πρόκειται για μία αντίληψη που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.
Η καθυστέρηση στην έκδοση των κοινοχρήστων δεν σημαίνει από μόνη της ότι εξαφανίζονται οι πραγματικές ανάγκες μιας πολυκατοικίας ή οι δαπάνες που μπορεί να πραγματοποιήθηκαν για τις ανάγκες αυτές. Άλλο όμως, είναι η ύπαρξη μιας πραγματικής δαπάνης και άλλο η ορθή τεκμηρίωση, κατανομή και δυνατότητα δικαστικής διεκδίκησης της αντίστοιχης απαίτησης.
Για τον λόγο αυτό έχουν ιδιαίτερη σημασία τα παραστατικά, η χρονική περίοδος στην οποία αφορά η κάθε δαπάνη, ο κανονισμός της πολυκατοικίας, τα ποσοστά συμμετοχής (χιλιοστά κοινοχρήστων/ανελκυστήρα κλπ αλλά και οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης αν αυτές απαιτούνται. Η τακτική έκδοση δεν αποτελεί επομένως μία απλή τυπική διαδικασία. Αποτελεί βασικό μέρος της ορθής οικονομικής διαχείρισης του κτιρίου.
Ποιος έχει όμως την ευθύνη για τη μη έγκαιρη έκδοση;
Συνήθως ο διαχειριστής πολυκατοικίας αλλά δεν υπάρχει μία απάντηση που να μπορεί να εφαρμοστεί αυτομάτως σε κάθε πολυκατοικία διότι οι ανάγκες μπορεί να είναι διαφορετικές και πρέπει να εξετάζονται παράγοντες όπως ο κανονισμός του κτιρίου, οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης και οι αρμοδιότητες του διαχειριστή.
Μία εταιρεία έκδοσης κοινοχρήστων δεν μπορεί να πραγματοποιήσει ορθή έκδοση εάν δεν της έχουν παραδοθεί τα απαραίτητα στοιχεία και πληροφορίες από τη διαχείριση. Συνεπώς, πριν αποδοθεί ευθύνη για τη μη έκδοση πρέπει να προσδιορίζεται ποιος είχε την υποχρέωση να προβεί σε κάθε συγκεκριμένη ενέργεια και εάν είχε στη διάθεσή του τα απαραίτητα στοιχεία για να την πραγματοποιήσει.
Τι συμβαίνει εάν περάσουν χρόνια χωρίς έκδοση;
Εδώ εμφανίζεται το ζήτημα της παραγραφής των απαιτήσεων.
Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και τη σχετική νομολογία, οι συνήθεις απαιτήσεις από κοινόχρηστες δαπάνες, όταν έχουν τον χαρακτήρα περιοδικά επαναλαμβανόμενων παροχών, υπόκεινται στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 250 αρ. 17 του Αστικού Κώδικα.
Αυτό σημαίνει ότι η διαχείριση δεν πρέπει να αφήνει επί σειρά ετών κοινόχρηστες δαπάνες χωρίς τακτική κατανομή, έκδοση και παρακολούθηση.
Χρειάζεται, ωστόσο, ιδιαίτερη προσοχή διότι η παραγραφή δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως μία αυτόματη διαδικασία κατά την οποία μόλις περάσουν πέντε χρόνια η οφειλή διαγράφεται. Η έναρξη της παραγραφής, ο χρόνος συμπλήρωσής της, η ενδεχόμενη διακοπή της και η εφαρμογή της σε κάθε συγκεκριμένη απαίτηση κρίνονται σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και τα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης. Επιπλέον, δεν έχουν κατ’ ανάγκη όλες οι απαιτήσεις που συνδέονται με κοινόκτητα μέρη του ακινήτου την ίδια νομική φύση και κατά συνέπεια, δεν είναι ορθό να διατυπώνεται ο απόλυτος κανόνας ότι κάθε απαίτηση που σχετίζεται με κοινόχρηστα παραγράφεται σε πέντε χρόνια.
Πάντως η πολυετής αδράνεια μπορεί να δημιουργήσει όχι μόνο σοβαρό οικονομικό πρόβλημα στην πολυκατοικία, αλλά και κίνδυνο παραγραφής παλαιότερων απαιτήσεων.
Όταν τα κοινόχρηστα εκδίδονται αλλά δεν καταβάλλονται.
Στη δεύτερη περίπτωση η κατάσταση είναι διαφορετική.
Οι δαπάνες έχουν πραγματοποιηθεί, καταγραφεί και κατανεμηθεί, τα κοινόχρηστα έχουν εκδοθεί, αλλά ένας ή περισσότεροι υπόχρεοι δεν καταβάλλουν τα ποσά που τους αναλογούν. Η συμμετοχή στις κοινές δαπάνες μιας πολυκατοικίας δεν αποτελεί προαιρετική επιλογή. Ο Ν. 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία προβλέπει την υποχρέωση των συνιδιοκτητών να συνεισφέρουν στα κοινά βάρη, ενώ ιδιαίτερη σημασία έχει και ο κανονισμός της εκάστοτε πολυκατοικίας και ο οποίος ρυθμίζει ειδικότερα τον τρόπο συμμετοχής και κατανομής των δαπανών.
Η οφειλή ενός μπορεί να εξελιχθεί σε πρόβλημα όλων. Η μη καταβολή κοινοχρήστων δεν επηρεάζει μόνο τη σχέση μεταξύ του οφειλέτη και της διαχείρισης. Επηρεάζει τη λειτουργία ολόκληρου του κτιρίου.
Εάν το κοινό αποθεματικό ταμείο δεν διαθέτει κεφάλαια, μπορεί να δημιουργηθούν προβλήματα στην εξόφληση λογαριασμών, στη συντήρηση του ανελκυστήρα, στην καθαριότητα, στη θέρμανση, στις επισκευές ή στην πληρωμή συνεργείων και προμηθευτών. Όσο οι οφειλές συσσωρεύονται, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η πίεση στη διαχείριση και, τελικά στους συνεπείς συνιδιοκτήτες.
Γι' αυτό η συστηματική παρακολούθηση των οφειλών αποτελεί αναπόσπαστο μέρος μιας αποτελεσματικής διαχείρισης.
Τι μπορεί να κάνει η πολυκατοικία όταν κάποιος δεν πληρώνει;
Η πρώτη αντιμετώπιση δεν χρειάζεται να είναι δικαστική. Η διαχείριση μπορεί αρχικά να ενημερώσει τον οφειλέτη αναλυτικά για το ύψος και την προέλευση της οφειλής και να ζητήσει την εξόφλησή της. Εάν η οφειλή εξακολουθεί να παραμένει ανεξόφλητη, ανάλογα με τις περιστάσεις μπορεί να ακολουθήσει εξώδικη όχληση και στη συνέχεια δικαστική διεκδίκηση.Υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις μπορεί να επιδιωχθεί και η έκδοση διαταγής πληρωμής. Για τη δικαστική διεκδίκηση και ειδικότερα για τη διαδικασία έκδοσης διαταγής πληρωμής έχει ιδιαίτερη σημασία η επαρκής τεκμηρίωση της απαίτησης.
Η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός, η ιδιότητα και νομιμοποίηση του διαχειριστή, το ακριβές ύψος της απαίτησης, τα ποσοστά συμμετοχής της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και η ανάλυση των ποσών ανά περίοδο αποτελούν κρίσιμα στοιχεία για την τεκμηρίωση της αξίωσης.
Θα μπορούσαμε να πούμε πως όσο καλύτερα οργανωμένη και τεκμηριωμένη είναι η οικονομική διαχείριση μιας πολυκατοικίας, τόσο ισχυρότερη είναι και η δυνατότητά της να διεκδικήσει τις νόμιμες απαιτήσεις της.
Έκδοση και καταβολή. Οι δύο κρίκοι της αλυσίδας.
Η ορθή οικονομική λειτουργία μιας πολυκατοικίας δεν εξασφαλίζεται μόνο επειδή πληρώνονται τα κοινόχρηστα. Προηγείται μία εξίσου σημαντική διαδικασία:
Καταγραφή δαπανών → συγκέντρωση και έλεγχος παραστατικών → ορθή κατανομή → έκδοση κοινοχρήστων → ενημέρωση → καταβολή → παρακολούθηση οφειλών.
Εάν διακοπεί οποιοσδήποτε κρίκος αυτής της αλυσίδας, αργά ή γρήγορα δημιουργείται πρόβλημα. Όταν δεν εκδίδονται κοινόχρηστα, συσσωρεύονται δαπάνες, δημιουργείται οικονομικό κενό και θολώνει η πραγματική οικονομική εικόνα του κτιρίου. Όταν εκδίδονται αλλά δεν καταβάλλονται, δημιουργούνται ληξιπρόθεσμες απαιτήσεις και έλλειμμα στο αποθεματικό. Και όταν είτε η έκδοση είτε η διεκδίκηση αφήνονται για χρόνια, μπορεί να ανακύψουν επιπλέον νομικά ζητήματα, μεταξύ των οποίων και εκείνο της παραγραφής.
Η λύση βρίσκεται στην οργανωμένη, συνεπή και διαφανή διαχείριση.
Τακτική μηνιαία έκδοση αλλά και εκτάκτως όποτε απαιτείται, έγκαιρη καταβολή, πλήρης τήρηση των παραστατικών, σαφής ενημέρωση των συνιδιοκτητών και έγκαιρη αντιμετώπιση των οφειλών αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την εύρυθμη και οικονομικά ασφαλή λειτουργία κάθε πολυκατοικίας.
Ζητήστε μία προσφορά έκδοσης, διανομής κοινοχρήστων και υποστήριξης διαχείρισης πολυκατοικίας.
Περισσότερα...